香港人常說「有層樓揸手，個心都定啲」，但物業除了居住之外，也牽涉家庭最重要的一筆資產。當業主遇上資金需要，或者發現現有按揭條件未如理想，二按與轉按自然成為熱門搜尋詞。不過，兩者雖然都與現有物業再融資有關，實際操作及財務效果卻並不一樣。

到底應該保留原有按揭再做二按，還是重新安排轉按？答案並非單看「邊個借得多」，而要從物業估值、現有欠款、息率、還款能力及整體成本一起考慮。

甚麼是二按？先搞清楚第二按揭概念

所謂二按，核心概念是在物業已有第一按揭的情況下，再以物業設立第二順位按揭取得另一筆貸款。換句話說，原有按揭沒有因為二按而自然消失，而是同一物業同時涉及原有按揭與第二筆抵押貸款。

這與轉按有明顯分別。一般而言，轉按是以新的按揭安排清還原有按揭，再將按揭轉至新的貸款機構。市場資料亦把二按描述為保留第一按揭再取得第二筆有抵押貸款，而轉按則涉及清還舊按揭並重新安排第一順位按揭。

因此，如果你的目的並非取代舊按揭，而是希望保留原有貸款再尋求額外資金，二按可能成為研究方向之一；如果希望整體重整按揭，則應進一步研究轉按。

二按最大的吸引力，是不用輕易放棄原有按揭

假設業主多年前買樓，手上有一個自己認為條件不錯的按揭安排，現在突然需要一筆流動資金。如果直接轉按，原有按揭便要重新安排；考慮二按，則重點在於保留第一按揭，同時增加另一筆抵押貸款。

這也是部分業主研究二按而不是立即轉按的原因。不過，「保留舊按揭」不代表成本一定較低，因為第二順位貸款的條件可能與銀行第一按揭有很大分別。

香港金融管理局提醒，選擇按揭時應全面了解利率、利息計算方法、供款年期、每月供款以及其他收費，並衡量自己的還款能力。 因此比較二按與轉按時，真正重要的是全期成本，而非單看每月供款。

轉按是甚麼？不是把按揭「搬屋」那麼簡單

簡單理解，轉按就是重新安排現有物業的按揭。市場上的轉按通常涉及以新的貸款清還舊按揭，之後按新的貸款條件繼續供款。

業主考慮轉按的原因可以很多，例如希望尋找更合適的利率及貸款條件，又或者因應物業最新估值研究套現空間。相比之下，二按並非取代原有第一按揭，而是在其基礎上增加另一項按揭。

因此，「二按還是轉按划算」並沒有標準答案。真正需要比較的是，兩個方法完成之後每月需要付多少、整體利息是多少，以及會否產生額外費用。

二按與轉按，不能只比較可套現金額

很多香港業主第一句就問：「層樓可以套到幾多？」

這問題非常實際，但如果研究二按只看套現額，或者研究轉按只看新批貸款額，很容易忽略負債增加後的長期供款壓力。

金管局指出，銀行審批按揭貸款會考慮不同因素，包括借款人的還款能力，而最終批出的貸款金額未必等於申請金額。計算供款與入息比率時，銀行亦會考慮按揭以及其他債務供款。

所以，無論選擇二按還是轉按，都應先問自己：「套現之後，我是否仍然供得舒服？」這條問題，往往比「最高借到幾多」重要得多。

物業估價，可以左右轉按部署

研究轉按時，物業估價是一個不能忽視的環節。市場上的轉按套現概念，一般是由新貸款機構重新估價，再按照獲批貸款與原有欠款之間的差額衡量可套現空間。

這亦表示，買入價並不等於今天做轉按時採用的物業估值。如果市場環境改變，原本預計取得的套現空間亦可能不同。

同一道理，研究二按時也不宜自行把「樓價減欠款」直接當成必然可借金額。二按最終條件仍要視乎實際估值、現有貸款及貸款機構審批。

有二按，將來還可以轉按嗎？

不少選擇二按的業主，其實早已把轉按視為日後其中一條出路，希望將來重新整理負債。不過，「今日做到二按」不代表「將來一定成功轉按」。

原因很簡單，未來申請轉按時，貸款機構仍要按照當時情況重新評估。如果物業估值、業主收入、負債或者信貸狀況有所改變，轉按結果自然可能與最初預期不同。

所以申請二按之前，不應把未來成功轉按當成必然結果。更穩妥的方法，是事先計算即使短期未能轉按，自己是否仍有能力按照原定條款供款。

二按息率，更要看清優惠背後的真實成本

部分二按方案最容易吸引眼球的地方，是初期供款或利率看起來相對輕鬆。然而金管局特別提醒，一些非銀行機構提供的高成數按揭計劃，在供款若干年後按揭利率可能大幅提高，令供款明顯增加，因此準買家應了解完整條款及長期變數。

這一點對考慮二按的人尤其值得留神。不要因為前期條件吸引，就假設整段二按貸款期都同樣便宜。

同樣道理，比較轉按亦應看實質按揭利率，而不是純粹被某項優惠吸引。金管局亦建議借款人查詢實質按揭利率，以比較不同按揭計劃。

甚麼業主應該先研究轉按？

如果你的核心目標是重新調整整筆按揭，而不是保留原有按揭再借一層貸款，那麼轉按通常較值得先研究。

例如業主發現現有貸款條件已經不符合自己的財務需要，便可以比較其他轉按方案。但轉按不是見到較低的宣傳息率便一定值得做，因為重新安排按揭亦可能涉及不同成本。

因此比較轉按時，應把利息差距、相關費用與自己的預計持有時間一起考慮。相反，如果最重要的目標是保留原有第一按揭，再尋求額外資金，才有理由進一步了解二按。

二按還是轉按？答案藏在你的現金流

香港業主選錯按揭，真正辛苦的通常不是簽約那一天，而是之後每個月的供款日。

如果做完二按後，兩筆貸款令家庭現金流變得非常吃力，即使成功套現，也未必是一個健康的財務安排。如果轉按後看似取得更多現金，但因此令總負債大幅增加，同樣值得三思。

金管局指出，供款年期越長，一般每月供款越低，但全期利息開支越高；年期越短，每月供款較高，而全期利息則較低。 無論考慮二按或轉按，都不應將「每月供得少」直接等同「最便宜」。

做二按之前，先替未來的自己想一步

真正精明的業主，不會只問今天能否做到二按，而會問如果未來利率、收入或物業估值改變，自己的財務狀況是否仍有足夠緩衝。

同樣，轉按亦並非一招走天下。每一次轉按都應該有清楚目的，是改善貸款條件、重新安排財務，還是處理其他實際需要。如果只因為「身邊朋友都做轉按」而跟風，便失去了理財的重點。